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Mietvertrag

1. Vertragsgegenstand

Mit dem Mietvertrag wird der Vermieter zur Überlassung der Mietsache und grundsätzlich auch zu deren Erhaltung verpflichtet. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter zur Mietzahlung.

Vermietet werden können Wohn- ,Geschäfts- oder sonstige Räume, Grundstücke und bewegliche Sachen. Je nachdem um welche Mietsache es sich handelt, sind spezielle gesetzliche Vorschriften zu beachten. Für Unternehmer und Existenzgründer sind vor allem Geschäftsraummietverträge relevant. Anders als bei Verträgen über Wohnräume, lässt das Gesetz den Parteien bei der Vertragsgestaltung deutlich mehr Raum für individuelle Regelungen.

2. Form des Vertrages

Wie alle Verträge eines Unternehmers sollten auch Mietverträge schriftlich geschlossen werden. Mündlich geschlossene Verträge sind jedoch ebenso wirksam. Befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich geschlossen werden. Anderenfalls gelten sie als für eine unbestimmte Zeit geschlossen und sind unter Einhaltung der Kündigungsfristen jederzeit kündbar.

3. Kurze Verjährung bestimmter Ansprüche

Auf die kurze Verjährung von sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache ist hinzuweisen. Die 6-Monatsfrist gilt für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, also auch Schäden für welche der Mieter verantwortlich ist. Hat der Mieter bspw. Einbauten in den Räumen vorgenommen, verjähren die Ansprüche auf Entschädigung oder den Rückbau auch innerhalb dieser kurzen Frist.

4. Typische Regelungen bei Gewerbemietverträgen

Häufig werden gewerbliche Mietverträge über einen befristeten Zeitraum geschlossen. Eine ordentliche Kündigung des Vertrages ist während dieser Zeit ausgeschlossen. Dies ist vor Vertragsabschluss zu berücksichtigen. Etwas Flexibilität, vor allem für den Fall einer Geschäftsaufgabe, kann der Mieter durch die Möglichkeit einer Untervermietung der Räume erreichen. Vernachlässigt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, insbesondere dadurch, dass er die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter kündigen und zudem noch Schadenersatzansprüche geltend machen.

Der Vermieter wird oftmals versuchen, möglichst viele Pflichten auf den Mieter abzuwälzen. Neben den Schönheitsreparaturen werden insbesondere bei Gewerbemietverträgen auch weitere Instandhaltungspflichten auf den Mieter übertragen. Dies ist zumeist auch zulässig, solange der Vermieter zum Erhalt von Dach und Fach, d. h. der äußeren Gebäudehülle verpflichtet bleibt und sich Zuzahlungen für Reparaturen in einem angemessenen Rahmen halten. Häufig werden auch die Rechte des Mieters bei Mängeln der Mietsache deutlich begrenzt. In den meisten Fällen erfolgt die Regelung der Rechte und Pflichten durch Allgemeine Vertragsbedingungen (AGB). Die Wirksamkeit einzelner Klauseln wird von der Rechtsprechung auch bei Gewerbemietverträgen zunehmend kritisch beurteilt.

Vor dem Abschluss eines Mietvertrages sollte jede einzelne Vertragsklausel geprüft und das damit verbundene, auch nur entfernt bestehende Risiko kalkuliert werden. Insbesondere auf Wertsicherungsklauseln bzw. Klauseln, welche eine Erhöhung der Miete während der Vertragslaufzeit regeln, ist in diesem Zusammenhang hinzuweisen. Im Verhandlungsweg kann durchaus eine Änderung nachteiliger Vertragsentwürfe erreicht werden.
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